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《民法典》及配套规则对房地产及建设工程实务的影响及应对

          建设工程合同解除之法条变更1.明确继续性、不定期合同可以任意解除。《民法典》第563条第2款1规定将原来仅适用于典型的继续性、不定期典型合同的任意解除制度上升为一般性规定。

       2.明确行使解除权的除斥期间为一年。《民法典》第564条第2款规定将商品房买卖合同解除权的除斥期间正式上升为一般规定,这有利于督促建设工程合同解除权人行使权利,避免因解除权人久拖不决影响双方权利义务关系的确定。

      3新增通知附期限解除合同之方式、明确合同解除时点。《合同法》规定解除权人应以通知方式解除合同,《民法典》565条3在此基础上赋予了解除权人在通知内附加期限的权利。建设工程合同当事人可在通知内已载明的情况下,主张合同因对方收到通知后至期限届满未履行债务而自动解除。如当事人选择以诉讼或仲裁方式解除合同的,合同解除时点为起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时。

       4.明确担保责任不因合同的解除而解除。《民法典》第566条第3款规定:“主合同解除后,担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任,但是担保合同另有约定的除外。”相应的,建设工程施工合同解除后,除非担保合同另有约定,否则担保责任并不因此解除。该条是对原《担保法司法解释》第10条的法典化。

      5.明确违约方特定情形下的合同解除权《民法典》第580条第2款4特定情形下的合同解除权填补了原《合同法》第110条的立法漏洞,这也与《全国法院民商事审判工作会议纪要》(以下简称《九民纪要》)人和承包人法定解除权及建设工程施工合同解除法律后果。《民法典》第806条内容原散见于《建设工程司法解释》(法释〔200414号)条款中,《民法典》的整合与增删使得承包人的权利得到更全面的保护。其中最主要变化是,合同解除后的工程验收不再以竣工为前提条件,即不论是否竣丁,只要建设工程质量合格,发包人应当按照约定支付工程价款;若质量不合格,则参照《民法典》第793条合同无效的责任承担方式。二、建设工程合同解除之裁判规则《民法典》一方面整合了《合同法》和相关司法解释、延续其立法精神,另一方面通过增删填补立法空缺,继续完善规定维护当事人合法权益,引导当事人破解合同僵局。因此,尽管《民法典》施行期限短、适用判例少,但仍能从其出台以前的案例中窥见《民法典》之精神。故下文主要以旧有案例为素材探究法院裁判规则,为《民法典》时代的建设工程合同解除纠纷提供参考。(一)发包人法定解除权为了保证工程质量,建设工程施工合同对承包人有资质要求,转包和违法分包严重威胁建设工程质量安全、损害发包人利益,故承包人存在转包和违法分包行为的,《民法典》赋予发包人以合同解除权。实践中,劳务分包人不得将劳务再分包,否则将构成违法分包,例如在(2018)苏08民终122号判决中,发包人起诉请求解除合同,法院认为:本案中,润宝公司虽具有劳务作业资质,但振洋公司和振洋劳务公司在自己仅承包了劳务工程的情况下将全部劳务工程均分包给润宝公司,构成非法转包,故判令解除案涉合同。(二)承包人法定解除权承包人特定解除权的行使前提是发包人提供的主要建筑材料、建筑构配件和设备不符合强制性标准或者不履行协助义务,致使承包人无法施工,经催告后在合理期限内仍未履行相应义务。从司法实践来看,发包人的协助义务包括提供承包人进场施工的必要条件、办理和协助承包人办理施工所需手续、提供符合规范的施工图纸、协助进行验收等。例如,在(2013)浙民申字第1140号裁定中,浙江省高级人民法院即因发包人华强公司迟迟未能办出相关审批手续,致使主体工程无法达到开工条件而支持了承包人解除合同的请求。尽管协助义务的范围有所扩大,但行使解除权的前置条件并未放宽,承包人仍需先行催告并经过合理期限才可解除合同。在(2015)绍柯民初字第2285号判决中,承包人请求判令解除原被告所签订的工程承包合同,法院认为,该案所涉工程系对水处理气浮的改造与调试,调试、改造过程中气浮应当处于停止运行状态,根据合同约定,被告即发包人负责气浮进水、出水排水管。但被告一直未使气浮处于停止运行状态,该行为的确致使原告无法施工,且被告未配合施工显然已经超出了合理的停工期限,经原告催告仍未同意履行配合义务。发包人不履行合同约定的协助义务,致使承包人无法施工,且在催告的合理期限内仍未履行相应义务,承包人请求解除建设工程施工合同的,应予支持。故判决案涉合同自判决生效之日起解除。

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